Skillnaden mellan totalentreprenad och delad entreprenad

När du står inför ett byggprojekt är valet mellan totalentreprenad och delad entreprenad avgörande för både kostnader och arbetsgång. Vid totalentreprenad har en enda entreprenör helhetsansvaret för projektet, medan delad entreprenad innebär att du själv koordinerar flera olika specialiserade entreprenörer.

Totalentreprenad lönar sig oftast när du vill ha en enkel process med tydligt ansvar, medan delad entreprenad kan bli mer kostnadseffektiv om du har tid och kunskap att koordinera arbetet själv. Detta val påverkar inte bara din budget utan även din egen arbetsinsats och den kontroll du har över projektets detaljer.

Valet beror på faktorer som projektets komplexitet, din egen erfarenhet och hur mycket tid du kan lägga på att styra byggprocessen. Genom att förstå skillnaderna kan du fatta ett välgrundat beslut som passar just dina förutsättningar och mål.

Vad är totalentreprenad?

Totalentreprenad är en vanlig upphandlingsform inom byggbranschen där en ensam entreprenör tar ett helhetsansvar för både projektering och utförande. Detta ger beställaren en tydlig motpart genom hela byggprocessen.

Definiering av totalentreprenad

Totalentreprenad innebär att en entreprenör ansvarar för både projektering och byggnation av ett projekt. Beställaren formulerar funktionskrav och önskat slutresultat, medan entreprenören avgör hur detta ska uppnås.

Till skillnad från andra entreprenadformer behöver beställaren inte ta fram detaljerade tekniska lösningar. Ni som beställare beskriver istället vad ni vill ha – exempelvis en byggnad med specifika funktioner och egenskaper.

Entreprenören tar fram bygghandlingar och genomför projektet enligt överenskomna krav. Detta sker vanligtvis genom ett kontrakt baserat på ABT 06 (Allmänna Bestämmelser för Totalentreprenader).

Ansvarsfördelning vid totalentreprenad

Vid totalentreprenad ligger det övergripande ansvaret hos entreprenören. De ansvarar för projektering, konstruktion och att slutresultatet möter era funktionskrav.

Ni som beställare behöver främst fokusera på att tydligt formulera era krav och förväntningar. Detaljnivån i era krav kan variera – från övergripande funktionskrav till mer specifika tekniska lösningar när så önskas.

Ansvarsområden för entreprenören:

Projektering och framtagning av bygghandlingar
Samordning av alla underentreprenörer
Kvalitetssäkring av arbetet
Uppfyllande av funktionskrav
Tidplan och ekonomi

Er risk som beställare blir ofta lägre, eftersom entreprenören tar ansvar för att funktionskraven uppfylls.

Vanliga tillämpningsområden för totalentreprenad

Totalentreprenad passar särskilt bra för projekt där ni som beställare har tydliga funktionskrav men inte nödvändigtvis den tekniska kompetensen. Denna entreprenadform är vanlig vid:

Bostadsbyggen: När ni vill uppföra flerbostadshus eller villaområden med specifika funktionskrav gällande energieffektivitet eller planlösningar.

Kommersiella fastigheter: För kontorsbyggnader, butikslokaler eller industrifastigheter där funktion prioriteras framför detaljstyrning.

Totalentreprenad är mindre lämplig när ni har mycket specifika krav på utförandet eller vill kunna påverka detaljlösningar under projektets gång. För sådana projekt kan generalentreprenad eller delad entreprenad vara fördelaktigare.

Storleken på projektet kan också påverka lämpligheten – större komplexa projekt drar ofta större nytta av totalentreprenad.

Vad är delad entreprenad?

Delad entreprenad skiljer sig markant från totalentreprenad genom hur ansvaret fördelas i byggprojekt. Denna entreprenadform ger beställaren större kontroll men kräver samtidigt mer aktivt deltagande i projektets olika faser.

Definiering av delad entreprenad

Vid delad entreprenad handlar beställaren upp varje entreprenör separat och tar ett större samordningsansvar. Du som beställare kontrakterar direkt med flera sidoentreprenörer som utför olika delar av byggnationen – exempelvis el, VVS, bygg och måleri.

Varje entreprenör ansvarar endast för sin del av arbetet enligt de handlingar som du tillhandahåller. Projekteringen sker oftast innan entreprenörerna upphandlas, vilket innebär att du behöver anlita konsulter för att ta fram bygghandlingar.

I denna modell saknas den samordningsansvariga huvudentreprenör som finns vid totalentreprenad. Istället ligger ansvaret för samordning, tidsplanering och gränsdragning mellan de olika entreprenörerna hos dig som beställare.

Beställarens roll vid delad entreprenad

Som beställare får du en mer central och aktiv roll i delad entreprenad. Du ansvarar för att koordinera alla inblandade entreprenörer och säkerställa att deras arbeten synkroniseras korrekt.

Du måste ha goda kunskaper om byggprocessen eller anlita en projektledare som kan hantera samordningen. Denna roll innefattar:

Upphandling av varje entreprenör separat
Ansvar för projekteringshandlingar
Tidsplanering och samordning mellan entreprenörer
Hantering av eventuella gränsdragningsproblem

Denna entreprenadform ger dig större möjlighet att påverka materialval och utförande under projektets gång. Du har också bättre insyn i kostnader eftersom du ser varje entreprenörs prissättning separat.

Exempel på projekt med delad entreprenad

Delad entreprenad lämpar sig särskilt väl för vissa typer av projekt. Renovering av äldre fastigheter är ett typiskt exempel där denna modell ofta används, eftersom arbetet kan delas upp i tydliga faser mellan olika hantverkare.

Offentliga byggnader som skolor och sjukhus uppförs ibland med delad entreprenad för att ge beställaren (ofta kommuner eller regioner) större kontroll över processen och kostnader. Detta kan vara fördelaktigt när projektet finansieras med offentliga medel.

Ett annat exempel är komplexa specialbyggnader där beställaren har särskild expertkunskap inom området. Här kan du dra nytta av att direkt kommunicera med varje entreprenör utan mellanhänder.

Skillnader mellan totalentreprenad och delad entreprenad

Vid val av entreprenadform är det viktigt att förstå grundläggande skillnader som påverkar ditt projekt. Entreprenadformerna skiljer sig åt gällande juridiska aspekter, ansvarsfördelning och projektledningsbehov.

Juridiska och administrativa skillnader

I en totalentreprenad arbetar du med ett huvudavtal med en entreprenör som ansvarar för både projektering och utförande. Avtalet regleras vanligtvis genom ABT 06 (Allmänna Bestämmelser för Totalentreprenader).

Vid delad entreprenad upprättar du separata avtal med flera entreprenörer och en projekterande konsult. Dessa avtal följer oftast AB 04 (Allmänna Bestämmelser) för entreprenaddelen och ABK 09 för projekteringsdelen.

Administrativt kräver totalentreprenad mindre arbete från din sida eftersom entreprenören sköter samordningen. Du behöver bara förhålla dig till en avtalspart.

Delad entreprenad medför mer administrativt arbete eftersom du måste hantera flera avtal, fakturor och kontakter. Detta kan kräva mer resurser från din organisation.

Skillnader i ansvarsfördelning

Vid totalentreprenad har entreprenören helhetsansvar för både projektering och utförande. Du specificerar funktionskrav, och entreprenören ansvarar för att dessa uppfylls.

Felsökning blir enklare eftersom totalentreprenören inte kan skylla på projekteringen – de ansvarar för båda delarna. Detta minskar risken för ansvarsglapp.

I delad entreprenad bär du som beställare samordningsansvaret. Du måste säkerställa att olika entreprenörers arbete koordineras effektivt och att tidplaner följs.

Projekteringsansvaret ligger hos dina anlitade konsulter. Om fel uppstår kan det bli svårare att fastställa om felet beror på projekteringen eller utförandet.

Process och projektledning

Totalentreprenad erbjuder en mer strömlinjeformad process. Entreprenören hanterar projekteringen utifrån dina funktionskrav och koordinerar hela byggprocessen.

Du behöver inte lika omfattande intern projektledningsorganisation, då mycket ansvar ligger hos entreprenören. Detta kan vara fördelaktigt om din organisation har begränsad erfarenhet av byggprojekt.

Vid delad entreprenad får du större kontroll över detaljerna i projektet. Du kan direkt påverka både projektering och utförandeprocessen.

Detta kräver dock mer aktiv projektledning från din sida. Du behöver en kompetent byggledning som kan koordinera olika entreprenörer och hantera eventuella gränsdragningsproblem.

Tidsplaneringen blir mer komplex vid delad entreprenad eftersom du måste synkronisera flera olika entreprenörers arbete. Förseningar hos en entreprenör kan påverka hela projektets tidplan.

Ekonomiska aspekter

De ekonomiska aspekterna av olika entreprenadformer påverkar direkt projektets lönsamhet och budgetkontroll. Val av entreprenadform innebär olika kostnadsstrukturer, riskfördelningar och möjligheter till ekonomisk styrning under byggprocessen.

Kostnadskontroll och budgethantering

Vid totalentreprenad får du ofta ett fast pris från början, vilket ger god förutsägbarhet för din totala budget. Entreprenören tar ansvar för alla kostnader inom kontraktets ramar, vilket minskar din administrativa börda.

I en delad entreprenad har du större insyn i de faktiska kostnaderna för varje del av projektet. Detta möjliggör mer detaljerad kostnadskontroll och du kan identifiera eventuella besparingsmöjligheter under projektets gång.

Jämförelse av ekonomisk kontroll:

Totalentreprenad: Enklare budgethantering, färre fakturor att hantera
Delad entreprenad: Mer detaljerad kostnadskontroll, möjlighet till direkta besparingar

Du behöver väga enkelheten i totalentreprenad mot den potentiellt större kostnadseffektiviteten i delad entreprenad beroende på din organisations kapacitet för ekonomisk uppföljning.

Risker och oförutsedda utgifter

I totalentreprenad överförs en större del av den ekonomiska risken till entreprenören. Detta innebär att oförutsedda kostnader ofta hanteras inom det avtalade fasta priset, vilket skyddar dig från överraskningar.

Dock kan totalentreprenörer bygga in betydande riskpremier i sina offerter, vilket kan höja det initiala priset jämfört med delad entreprenad.

Vid delad entreprenad bär du som beställare större risk för oförutsedda kostnader. Om en del av projektet försenas kan det orsaka dominoeffekter med ekonomiska konsekvenser för andra delar.

Riskfördelning i siffror:

Entreprenadform	Riskfördelning	Prispåverkan
Totalentreprenad	Entreprenören tar större risk	Högre grundpris med risktillägg
Delad entreprenad	Beställaren tar större risk	Lägre grundpris men risk för tilläggsarbeten

Finansiella avvägningar

Totalentreprenad tenderar att vara marginellt dyrare initialt eftersom entreprenören inkluderar ett påslag för risk och samordning. Du betalar för bekvämligheten att slippa detaljstyrning och komplexa upphandlingsprocesser.

Delad entreprenad kan ge lägre slutkostnad om du har kompetens och resurser för effektiv projektledning. Du kan dra nytta av konkurrens mellan leverantörer för olika projektdelar.

Din likviditet påverkas också olika mellan modellerna. Vid totalentreprenad följer betalningarna ofta en fastare plan, medan delad entreprenad kan innebära mer varierande utbetalningar.

Ekonomiska fördelar att överväga:

Totalentreprenad: Mindre behov av egen projektledningspersonal
Delad entreprenad: Möjlighet att påverka materialval för kostnadsoptimering
Totalentreprenad: Enklare ekonomisk uppföljning
Delad entreprenad: Flexibilitet att justera omfattning under projektets gång

När man överväger om totalentreprenad eller delad entreprenad är mest kostnadseffektivt, kan det vara fördelaktigt att kontakta ett byggfirma för att få en tydlig offert och förstå vilka tjänster som bäst matchar projektets behov och budget.

Tidsplanering och flexibilitet

Tidsperspektivet och möjligheten att anpassa sig under projektets gång skiljer sig markant mellan totalentreprenad och delad entreprenad, vilket direkt påverkar både projektets slutdatum och budget.

Möjlighet till anpassningar under projektets gång

Vid totalentreprenad har ni begränsad flexibilitet när det gäller ändringar. När kontraktet är påskrivet och arbetet påbörjats kan ändringar medföra betydande tilläggskostnader.

Totalentreprenören har redan planerat hela projektet utifrån de ursprungliga specifikationerna. Eventuella ändringar måste genomgå en formell ändringsprocess.

I kontrast ger delad entreprenad er större flexibilitet för löpande anpassningar. Ni kan justera delar av projektet utan att hela tidsplanen äventyras.

Exempel på flexibilitet i delad entreprenad:

Möjlighet att ändra materialval under projektets gång
Lättare att justera omfattningen av specifika arbetsmoment
Enklare att revidera detaljer i designen utan omfattande merkostnader

Olika utförandens påverkan på tidsramar

Totalentreprenad erbjuder vanligtvis kortare total projekttid. Eftersom en entreprenör ansvarar för hela processen kan planering och utförande överlappa varandra effektivt.

Ni får ofta en garanterad sluttid vid totalentreprenad, vilket ger bättre förutsägbarhet för projektets färdigställande. Detta är särskilt värdefullt vid tidskänsliga projekt med fasta deadlines.

Delad entreprenad kan däremot leda till längre total projekttid på grund av koordineringsbehov mellan flera aktörer. Varje gränssnitt mellan entreprenörer utgör en potentiell förseningsrisk.

Tidsvinsten med totalentreprenad måste dock vägas mot den minskade flexibiliteten. Vid komplexa projekt där förutsättningarna kan förändras kan delade entreprenader ibland erbjuda bättre anpassningsförmåga trots längre tidshorisonter.

Riskhantering och garantiåtaganden

Entreprenadformen du väljer påverkar direkt hur risker fördelas och vilka garantiåtaganden som blir aktuella i ditt byggprojekt. Ansvarsfördelningen skiljer sig markant mellan de olika entreprenadformerna och påverkar både ekonomi och trygghet.

Försäkringar och garantier

Vid totalentreprenad tar entreprenören ett helhetsansvar för både projektering och utförande. Detta innebär att du får en samlad garanti för hela projektet, ofta med en garantitid på 5 år för funktion och 2 år för utförande enligt AB/ABT-systemen.

Du behöver bara vända dig till en part vid eventuella fel, vilket förenklar garantiprocessen avsevärt. Totalentreprenören har dessutom ett funktionsansvar som omfattar både projektering och utförande.

I delad entreprenad måste du däremot säkerställa att varje enskild entreprenör har tillräckliga försäkringar och garantier. Detta kräver mer administrativt arbete från din sida.

Varje entreprenör ansvarar endast för sitt specifika område, vilket kan göra det svårt att fastställa vem som bär ansvaret när gränsdragningen är oklar.

Hantera ansvarsområden vid fel och brister

I totalentreprenad ligger det på entreprenören att bevisa att ett fel inte omfattas av garantin. Du har därmed en starkare position vid tvister, eftersom bevisbördan ligger på entreprenören.

Din projektledning kan fokusera på uppföljning istället för detaljerad felsökning. Dokumentation från slutbesiktning blir särskilt viktig för att tydliggöra ansvarsområden.

Vid delad entreprenad kan ansvarsfrågan bli komplex när fel upptäcks i gränssnitten mellan olika entreprenader. Det kan uppstå situationer där entreprenörer skyller på varandra.

Du behöver investera i tydliga avtal med väldefinierade ansvarsområden och gränssnitt. En oberoende besiktningsman bör anlitas för att dokumentera varje delleverans.

Förebyggande åtgärder som regelbundna byggmöten med samtliga entreprenörer kan minska risken för oklarheter kring ansvarsfördelningen.

Kvalitetssäkring och uppföljning

En systematisk kvalitetssäkring och uppföljning är avgörande för byggprojektets framgång oavsett entreprenadform. God kontroll säkerställer att arbetet utförs enligt avtalade specifikationer och minskar risken för kostsamma efterkorrigeringar.

Övervakning av entreprenadarbeten

Vid totalentreprenad har du som beställare begränsade möjligheter till direkt övervakning eftersom entreprenören har huvudansvaret för genomförandet. Du bör ändå säkerställa regelbundna byggmöten och statusrapporter.

Dokumentation av alla beslut och ändringar är särskilt viktig för att undvika senare tvister. En erfaren byggledare eller kontrollansvarig kan representera dina intressen på plats.

I en delad entreprenad får du större insyn och kontrollmöjligheter, men detta kräver också mer av din organisation. Du behöver upprätta tydliga kontrollplaner för varje delentreprenad.

Viktiga verktyg för kvalitetssäkring:

Väldefinierade egenkontrollprogram
Regelbundna platsbesök
Fotodokumentation av kritiska moment
Protokollförda byggmöten

Roller vid besiktning och slutbesked

Besiktningsprocessen skiljer sig mellan entreprenadformerna. Vid totalentreprenader utför en oberoende besiktningsman slutbesiktning när hela projektet är färdigställt. Du som beställare har rätt att närvara men entreprenören ansvarar för att åtgärda eventuella brister.

I delade entreprenader genomförs ofta delbesiktningar för respektive entreprenad. Detta kan vara fördelaktigt eftersom problem kan identifieras tidigare, men kräver mer koordinering.

Slutbesked från byggnadsnämnden behövs oavsett entreprenadform. Ansvaret för att samla in nödvändig dokumentation ligger på entreprenören vid totalentreprenad.

För delad entreprenad måste du som beställare ofta samordna insamlingen av:

Relationshandlingar
Drift- och underhållsinstruktioner
Provningsprotokoll
Intyg från samtliga entreprenörer

Kommunikation och samordning

Effektiv kommunikation och välfungerande samordning är avgörande faktorer som påverkar både tidsramar och kostnader i byggprojekt. Dessa aspekter skiljer sig markant mellan totalentreprenad och delad entreprenad.

Samarbetsformer mellan parter

I en totalentreprenad fungerar huvudentreprenören som er primära kontaktpunkt. Ni kommunicerar direkt med denna part som sedan samordnar med underentreprenörer och leverantörer. Detta förenklar kommunikationskedjorna och minskar risken för missförstånd.

Vid delad entreprenad måste ni som byggherre aktivt kommunicera med samtliga entreprenörer. Detta kräver tydliga rutiner och ansvarsfördelning för att undvika informationsglapp eller dubbelarbete.

Möten är mer komplexa i delad entreprenad eftersom fler parter deltar självständigt. För att lyckas bör ni implementera strukturerade samarbetsformer som:

Regelbundna samordningsmöten med alla inblandade entreprenörer
Tydliga kommunikationsplaner där roller och ansvar specificeras
Digitala samarbetsplattformar för dokumentdelning och ärendehantering

Informationsflöde under byggprojektet

Ett kontinuerligt och transparent informationsflöde är fundamentalt oavsett entreprenadform. I totalentreprenad filtreras information genom huvudentreprenören, vilket gör processen enklare men ibland mindre detaljerad för er som beställare.

Delad entreprenad ger er direkttillgång till all information från respektive entreprenör. Detta ökar transparensen men skapar samtidigt ett större ansvar för er att hantera informationsflödet effektivt.

Dokumenthanteringen skiljer sig också väsentligt. Vid totalentreprenad ansvarar huvudentreprenören för större delen av dokumentationen, medan i delad entreprenad faller detta ansvar på er som byggherre.

För optimalt informationsflöde bör ni:

Etablera gemensamma kommunikationskanaler tidigt i projektet
Kräva standardiserade rapporteringsformat från alla entreprenörer
Implementera regelbunden uppföljning av informationsspridningen

Att välja entreprenadform – vilka faktorer påverkar?

Valet av entreprenadform för ditt byggprojekt påverkas av flera viktiga faktorer som direkt inverkar på projektets framgång. Rätt entreprenadform skapar förutsättningar för effektiv styrning, ekonomisk kontroll och tydlig ansvarsfördelning.

Projektets komplexitet och storlek

Projektets komplexitet är en avgörande faktor vid val av entreprenadform. Enkla, väldefinierade projekt passar ofta bra för totalentreprenad eftersom entreprenören kan hantera helheten effektivt.

Större och mer komplexa projekt kan däremot gynnas av delad entreprenad där specialistkompetens kan upphandlas separat. Detta ger bättre kontroll över specifika moment och tekniska lösningar.

Tidsaspekten spelar också roll – om snabb projektstart är viktigt kan delad entreprenad vara fördelaktig eftersom projektering och byggstart kan ske parallellt. Totalentreprenad kräver ofta mer omfattande förarbete innan byggstart.

Viktiga faktorer att beakta:

Projektets tekniska komplexitet
Tidplan och deadlines
Budget och ekonomiska ramar
Behov av speciallösningar

Beställarens erfarenhet och resurser

Din erfarenhet och kompetens som beställare påverkar starkt vilken entreprenadform som lämpar sig bäst. Om du har begränsad byggerfarenhet kan totalentreprenad vara fördelaktig då entreprenören tar större ansvar för både projektering och utförande.

Delad entreprenad kräver mer av dig som beställare gällande projektledning och samordning. Du behöver ha resurser och kompetens för att hantera upphandling, koordinering och uppföljning av flera olika entreprenörer.

Din organisation måste också ha tillräcklig kapacitet. Med totalentreprenad minskar din administrativa börda medan delad entreprenad kräver mer kontinuerlig involvering.

Resursbehov vid olika entreprenadformer:

Entreprenadform	Krav på beställarens involvering	Behov av egen teknisk kompetens
Totalentreprenad	Lägre	Lägre
Delad entreprenad	Högre	Högre

Vad lönar sig? Erfarenheter och exempel

Valet mellan totalentreprenad och delad entreprenad påverkar både projektets ekonomi och slutresultat. Praktiska erfarenheter visar att lönsamheten varierar beroende på projektets omfattning, komplexitet och beställarens kompetens.

Kostnadseffektivitet utifrån olika projekt

Statistik från Byggföretagen visar att totalentreprenad ofta blir 5-15% dyrare initialt jämfört med delad entreprenad. Detta beror på att entreprenören tar höjd för risker. Ett konkret exempel är Malmö Stads kontorsbygge 2023, där delad entreprenad resulterade i 8% lägre totalkostnad än det ursprungliga totalentreprenadförslaget.

För små och medelstora projekt (under 50 miljoner kronor) har totalentreprenad visat sig mer kostnadseffektiv. Beställare som Vasakronan rapporterar färre oförutsedda kostnader och kortare byggtider.

Tidsbesparingen är märkbar – projekt med totalentreprenad slutförs i genomsnitt 3-4 månader snabbare för byggnader på cirka 5 000 kvm. Detta översätts direkt till ekonomiska fördelar genom tidigare driftsättning.

Långsiktiga överväganden kring entreprenadval

Driftskostnader under byggnadens livslängd bör vägas in i valet av entreprenadform. Byggnader uppförda genom totalentreprenad har i vissa undersökningar visat upp till 7% högre energiförbrukning över tid.

När du har specialistkompetens internt är delad entreprenad mer fördelaktig. Din kontroll över detaljspecifikationer kan säkerställa lägre underhållskostnader långsiktigt.

Typiska scenarier där entreprenadformerna presterar bäst:

Entreprenadform	Presterar bäst vid	Mindre lämplig vid
Totalentreprenad	Tidskritiska projekt, standardbyggnader	Komplexa speciallösningar, när du har stark intern kompetens
Delad entreprenad	Unika byggnadsverk, när kvalitet har högsta prioritet	Projekt med snäv tidsram, när du saknar projektledningsresurser

Flexibilitet under byggprocessen är en fördel med delad entreprenad som ofta underskattas. Du kan anpassa beslut baserat på nya insikter utan omfattande tilläggskostnader.

Skillnaden mellan totalentreprenad och delad entreprenad – vad lönar sig?